Propiedad horizontal bajo nueva vigilancia: lo que cambia con el Decreto 768 de 2025
En propiedad horizontal, hoy, adaptarse no es ceder autonomía: es ejercerla con inteligencia jurídica.
Por Luis Antonio Castro. Abogado especialista – Analista político.
Advertencia: los comentarios aquí expresados son de exclusiva responsabilidad de su autor y en nada compromete a este medio de comunicación.
Durante más de dos décadas, la propiedad horizontal en Colombia operó bajo una premisa tácita: tras los muros del conjunto residencial, la Ley 675 de 2001 era el eje exclusivo de regulación, y el reglamento interno funcionaba como un microordenamiento autónomo, muchas veces ajeno al sistema policivo general.
Desde la práctica profesional en procesos policivos de convivencia, en asesoría a copropiedades y en el ejercicio previo como representante legal de propiedad horizontal, es evidente que el Decreto 768 de 2025 marca un punto de quiebre en la relación entre la propiedad horizontal y la autoridad administrativa.
Esa lógica ha empezado a resquebrajarse. Con la expedición del Decreto 768 de 2025, el Estado envía un mensaje inequívoco: la convivencia en propiedad horizontal no es un territorio exento de control administrativo, sino un espacio plenamente integrado al orden público y a la función de policía.
La pregunta que hoy inquieta a administradores, consejos y copropietarios —desde Riohacha hasta Leticia— es directa: ¿Debe reformarse el reglamento de propiedad horizontal?. Desde el rigor jurídico, la respuesta es clara: sí, y con sentido de urgencia.
El fin de la opacidad: las actas ya no son “documentos internos”.
Uno de los cambios más disruptivos del Decreto 768 es el quiebre definitivo de la cultura del secretismo administrativo. Durante años, no fueron pocos los casos en los que las actas de asamblea y consejo se manejaron como documentos reservados, accesibles solo a discreción del administrador.
Hoy, ese enfoque es jurídicamente insostenible. La autoridad de policía puede requerir información necesaria para verificar condiciones de convivencia, dentro del debido proceso, y sancionar la renuencia injustificada. La propiedad horizontal deja de ser una caja negra y entra, definitivamente, en la lógica de la transparencia administrativa.
Mascotas, cámaras y fachadas: cuando la convivencia deja de ser discrecional.
El Decreto 768 aterriza conflictos que durante años terminaron judicializados por vía de tutela.
El censo de mascotas deja de ser una buena práctica y se convierte en una obligación operativa de la administración. Ya no depende del consejo ni del reglamento decidir si se tiene la información; la convivencia exige datos mínimos disponibles para prevención y control.
En materia de cámaras de vigilancia, el decreto refuerza una línea clara: seguridad sí, espionaje no. La intimidad del espacio privado —en especial la habitación— es un límite infranqueable.
Y frente a fachadas y adecuaciones, el mensaje es contundente: la estética no puede imponerse de manera absoluta sobre la seguridad, la salud o el bienestar familiar.
Prohibiciones generales sobre mallas de seguridad o vidrios acústicos hoy resultan, en la práctica, inoponibles frente a la autoridad.
Consultorio Jurídico
Lo que todo copropietario debe saber antes de la próxima asamblea.
Entendiendo que estos cambios generan dudas razonables, conviene aterrizar el debate en preguntas concretas:
¿Es obligatorio reformar el reglamento ahora? Aunque el Decreto 768 es norma nacional de aplicación inmediata, sin reforma la administración queda jurídicamente desarmada.
Puede intentar sancionar, pero sus decisiones serán fácilmente cuestionables. Un manual de convivencia desactualizado pierde sus “dientes”.
¿Qué pasa con mi privacidad? El decreto no autoriza intromisiones arbitrarias; por el contrario, prohíbe expresamente el uso de cámaras para vulnerar la intimidad. La reforma reglamentaria permite ajustar protocolos de CCTV, proteger el buen nombre y evitar abusos que hoy exponen a la copropiedad a demandas.
¿Y las fachadas? El Decreto 768 habilita mallas de seguridad y vidrios acústicos por razones de salud y seguridad. La reforma no busca el desorden visual, sino definir estándares técnicos razonables. Lo que ya no es viable es prohibir de plano este tipo de medidas.
¿Es un gasto innecesario? Todo lo contrario. Es un blindaje jurídico. Una copropiedad con normas obsoletas es altamente vulnerable frente a vecinos perturbadores que, con pleno conocimiento del nuevo marco legal, pueden invalidar cualquier proceso sancionatorio interno.
Estamos ante la constitucionalización definitiva de la vida en comunidad. El Decreto 768 de 2025 recuerda que vivir en propiedad horizontal no es vivir fuera de la ley de la República, sino bajo un estándar más alto de corresponsabilidad.
Las copropiedades que ignoren esta realidad quedarán atrapadas en un limbo jurídico, donde el Manual de Convivencia será apenas un documento decorativo frente a la autoridad policiva.
En este contexto, la reforma del reglamento de propiedad horizontal deja de ser un debate teórico para convertirse en una decisión de gestión. Anticiparse al nuevo esquema de control policivo no solo reduce riesgos legales, sino que evita costos económicos derivados de procesos sancionatorios, litigios innecesarios y conflictos internos mal gestionados.
En propiedad horizontal, hoy, adaptarse no es ceder autonomía: es ejercerla con inteligencia jurídica.
